降息再度落空!买房,不要再等了。

发布时间:2020-09-23 相关聚合阅读:

原标题:降息再度落空!买房,不要再等了。

昨天是央行一个月公布一次LPR价格的日子:

1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,均与上期持平。

算下来,这已是LPR连续5个月“按兵不动”了。

其实,在9月15日公布MLF利率维持不变的时候,就已经能预测到今天这一结果了。毕竟,MLF利率一直被视为,LPR利率走势的风向标。

那么,LPR暂时进入横盘期,对于买房人是利是弊呢?究竟在什么时机买房最省成本?

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首先,我们要树立一个最基本的底层逻辑,就是贷款利率的上升和下降从来都只是社会经济发展情况的综合结果。

一般来说,国内经济发展的不太好的时候,央行大概率会通过降低贷款利率来刺激经济发展,在经济发展的还不错的时候,大多数时候贷款利率会出现横盘或者上扬的趋势。

那么在当下,国内的经济状况如何呢?

我们可以来看看购房者需要关注的三个数据:

工业生产值,代表了国内经济恢复的情况:规模以上工业增加值同比5.6%,较上月上升0.8个百分点,创年内新高。
进出口情况,代表了国际经济环境的情况:出口(以美元计)同比9.5%,较上月上升2.3个百分点,创2019年4月以来新高。
房地产销售数据,代表了目前国内楼市的热度:商品房销售面积和销售额当月同比分别为13.7%和27.1%,较上月上升4.2和10.5个百分点。

总之,基本都创了新高。

东方金诚首席宏观分析师王青表示,5月以来,LPR报价已连续5个月保持不动,根本原因在于这段时间宏观经济进入较快修复过程,以降息降准为代表的总量调控不再加码,货币政策更加注重在稳增长与防风险之间把握平衡。

所以只要经济持续向好,短期内LPR横盘的情况还要持续一段时间。

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降息落空,释放了什么信号?

赶紧买房。

或许有人会问,明明LPR利率没降,为什么还要抓紧买房呢?

一来,LPR利率只是一个基准,真正购房者签合同的利率=5年期LPR利率±商业银行加点。

而据业内机构统计数据显示,8月全国首套及二套房利率连续第九个月下行。其中二套房贷接近2016年上半年的水平。这个数据的连续走低,最直接影响到购房者房贷成本,也是最直接的购房“优惠”。

二来,马上到年底了,LPR的走势很有可能出现反转上扬的情况。

从去年7月份首次公布LPR价格以来,市场利率是走出过一波下行的行情的。

如果年底出现LPR价格的上升,也就意味着政策出现了“拐点”,但究竟会不会出现这样的拐点还很难说。

第一个不确定性的是进入冬季以后新冠疫情还会不会大规模爆发。若是再度爆发疫情,或者也会像年初一样出现社会和经济活动的大面积停摆,对经济造成实质性影响。

但只要不出现新的变异病毒,这样的情况基本不会出现。

第二个不确定性是美国大选之后,新一任美国总统对中国的态度。若新一届美国总统对华政策是比较温和的,那么国内四季度经济还是很有上升空间的。

国内经济形势稳定,也就意味着LPR利率继续维持不变,甚至出现上升,来回收上半年刺激经济发展超额新增的货币。

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以上也只是对未来经济形势的预测,然而摆在眼前最严峻的问题是:

买房,越来越难了。

在国内多地连续几个月收紧调控之后,对于很多人来说,能买到房子才是最重要的。

据统计,仅上半年,全国各地就发布了近300条楼市调控政策。在疫情后,最难的几个月,楼市政策也仅是帮助房企渡过融资难关,从不曾大面积放松楼市调控。但凡触及调控底线,打算刺激市场的政策,无一例外都被驳回了。

而到了下半年,7、8、9月全国多地陆续发布新政收紧楼市,深圳、杭州、东莞、南京、宁波等一批楼市出现“过热”趋势的,都纷纷出手调控。

到这还没完,针对一些房价涨幅明显、楼市热度过高却未主动调控的城市,高层直接开会约谈。结果就是这些城市,也老老实实的调控收紧,比如沈阳、无锡、常州、成都。

虽然政策都是在“痛击炒房客”,但许多刚需和改善购房者,也都被误伤了。

深圳“3年社保+3年落户才可以买房”的政策一出,失去购房资格的有一大批炒房客,也有一部分首套刚需购房者。

限制假离婚,追溯过去3年婚姻状态,其拥有住房套数离异前家庭总套数计算。确实打击了“假离婚”炒房的歪风邪气,但是必然有一部分真离婚无房人群被误伤。发同样的离婚证,却无法判断是要钻空子买房,还是真的感情破裂,只好全都限制住。

研究明白限购限贷限售,还有摇号等着你……

一些限价城市的好盘得靠抢,摇不中有钱也买不到……

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除了对购房者进行严厉的投机性需求打压外,对于开发商通过高杠杆拿地,抬高土地的价格国家现在也是重拳出击!

就在前不久,监管部门对房企融资出台了新的指导意见,并且设置了“三道红线”。

红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;
红线二:净负债率不得大于100%;
红线三:现金短债比不得大于1倍。

对于触碰的每条红线还提出了具体的管控意见,包括:

如果房企三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%;
只触碰碰到一条线,负债年增速不得超过10%;
如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;
三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债。

大家都知道房企拿地跟我们买房其实是一样的,都是付个首付款然后其他资金都来自于金融机构的融资,这条政策一出,我看了下,就连融创、恒大这样的全国大开发商都触线了。

在过去的二十年中,个别年份会出现楼市价格的暴涨,几乎是在一两年内就会出现房价翻番,这就是房圈中俗称的“暴击”。

这种现象的逻辑是:房企高价拿地—>一手房价格上涨—>二手房价格上涨—>炒房客推波助澜—>进一步推高地价

越是在货币宽松的年份,购房者和房企融资的成本越低,这种投机性需求一旦进入楼市,就会通过上面的逻辑链在短时间内推高房价、地价。

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随着LPR改革的不断深化和国内经济环境的变化,今年无疑是个货币政策的大年。但是放了那么多水,房价却没迎来暴涨,无疑是严厉调控在起作用。

从不对称降息,到严查资金违规流入楼市;从收紧调控严打炒房,到无房家庭优先购房支持刚需;从增加土地供应,到遏制企业激进拍地扩张。在这样严控楼市的情况下,才有了近几个月房价的平稳。

在这样的环境之下,我真的奉劝那些还想完全靠杠杆靠炒房子一夜暴富的人们还是三思而行,过了几年算算成本,可能还没有把钱投资在其他地方安全和收益高。

但是那些真正的刚需人群包括刚改人群,属于你们的好时代真的来了。

房贷利率正处于低点,房价保持平稳,政策倾向保护,何不趁金九银十的机会赶紧出手?

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