房地产市场监管政策升级。一季度,广州一手住宅供应和成交量环比下降

发布时间:2021-04-09 相关聚合阅读:

原标题:楼市调控政策升级。一季度,广州一手住宅供应和成交量环比下降

4月7日,第一太平戴维斯在广州窗口商港召开2021年第一季度广州媒体见面会,发布《2021年第一季度广州房地产市场回顾与展望》报告。第一太平戴维斯广州董事总经理、华南副董事长刘伟海、华南商业大厦部主管兼高级总监、广州商铺部主管兼总监张、广州战略咨询服务部总监出席活动,与广州众多主流媒体共同回顾2021年第一季度广州房地产市场发展,探讨未来机遇与挑战。

多功能智能公园刷新湾区商务办公标杆

第一太平戴维斯被CCCC集团的子公司CCCC第四航务管理局任命为广州港商业窗二期提供市场咨询和主要租赁代理服务。广州窗口商港毗邻珠江后航道。其地块原为CCCC第四航务管理局划拨的历史用地,原用作预制厂和航运基地。通过对三大老城区的改造,改造成了现代智慧园区,从广州新城中轴线最南端崛起。

项目总面积16.7万平方米,总建筑面积55万平方米,集总部办公室、营业厅、商务会展、五星级酒店、江景主题公园、高端游艇码头、艺术中心、会展中心等复杂功能于一体,将广州深厚的历史文化底蕴与国际文化经济交流新平台巧妙融合。作为广州乃至大湾区商业运营的标杆,广州窗商港配备智能办公系统、生活增值服务、个人政务服务和会展商贸交流中心,占据广州商业的制高点,智慧、财富、创意在这里碰撞、交融、汇聚。

专业视角下的广州商业房地产市场分析

今年年初,写字楼租赁市场强劲反弹,净吸纳量创历史第一季度新高

2020年,广州地区生产总值将达到25019.11亿元。尽管受疫情影响,全市经济同比增速仅为2.7%,但十三五期间,全市GDP年均增速仍达到6%。“十四五”第一年,全市经济稳步好转,三大支柱产业(电子、汽车、石化)产值同比增长54.2%,35个产业产值全面增长。

2021年第一季度,两个新项目交付市场,为市场带来了总共185,000平方米的新供应。到季末,广州甲级写字楼楼市总存量升至569.2万平方米。

在本季度,租赁市场的活动显著增加,对新租赁的需求继续增长。第一季度,全市季度净吸收量为15.3万平方米,为历年最高,比去年同期增加16万平方米。截至本季度末,除天河北外,所有细分市场的空置率均呈下降趋势。由于大量新项目进入市场,天河北空置率上升,全市空置率较上月小幅上升0.3个百分点至9.0%。

在新经济发展和本土互联网科技产业集群效应的带动下,广州逐渐受到TMT龙头企业的青睐。市场是从行业新的租赁需求中兴起的,本季度记录了一次引人注目的大规模租赁交易。此外,金融、零售和贸易行业的租赁需求仍然活跃。除了本季度记录的一些交易外,市场上还有相当大的租赁需求急需释放,租赁查询、检查和交易谈判尤为活跃。

虽然租金需求大幅反弹,但鉴于今年最后三个季度将有大量新项目进入市场,业主仍期待尽快锁定优质租户,实现项目脱建。因此,大多数业主的量价租赁策略仍在继续。季末全市房租指数环比下降1.1%,月平均房租163.9元/平米。

当季写字楼购买需求也有所增加,本地企业自用需求为主要增长点。第一季度,广州写字楼物业市场记录了保利玉柱港项目一栋写字楼的整体销售交易,主要供买家满足自身需求。

前景

2021年第二季度,预计有一个项目进入市场,将为市场带来9万平方米的新供应量,对整体市场的即时影响相对有限。但2021年下半年会有较大的供应量,对市场涉及各方的心理影响也不容小觑。

租赁市场预计将继续改善,来自金融和TMT行业的租赁需求增长充满弹性,有助于市场去导向。虽然第二季度会有新的供应进入市场,但整个城市的空置率预计只会略有波动。

虽然需求侧发展良好,但鉴于下半年计划有大量新供应进入市场,大多数项目业主仍倾向于优先进行项目拆建,在租金谈判博弈过程中有利于租户,预计全市租金水平将适度降低。

零售——大多数商业区空置率的普遍下降证实了租赁需求的复苏,餐饮和新能源汽车品牌扩大门店的意愿尤其强烈

后疫情时代,本土消费市场释放出巨大潜力。2021年前两个月,广州社会消费品零售总额1769.69亿元,同比增长33.8%,比疫情前同期(2019年前两个月)增长15.0%。

2021年第一季度,没有新项目进入市场,广州零售楼市总存量保持在622.9万平方米。

年初以来,零售品牌扩张计划基本恢复,反过来带动租赁需求增长。除珠江新城外,大部分分子市场空置率都有所下降,降幅在0.5-3.1个百分点之间。由于一些项目的改造和调整,珠江新城的空置率有所上升。截至本季度末,全市空置率环比下降0.8个百分点,同比上升4.1个百分点,至12.7%。

旺季期间,餐饮业务租赁需求持续旺盛,各品牌店铺扩张步伐明显加快。此外,新能源汽车品牌也成为本季度租赁需求的重要来源,租赁查询数量和市场记录的租赁交易数量大幅增加。

一季度,天河路市场基准项目租金保持平稳增长,但部分子市场部分项目业主愿意提供适当租金优惠,吸引优质品牌入驻,尽快弥补疫情影响造成的租户损失。在这种影响下,全市房租指数依然环比小幅下降0.2%,同比小幅下降0.6%,一楼平均租金为每月每平方米712.9元。

前景

2021年第二季度,将有两个新项目进入市场,预计将为市场带来17.9万平方米的新供应量。由于这两个项目位于次核心商业区,其库存规模将进一步扩大。

随着新冠肺炎疫苗接种的推广,疫情对市场的影响将逐渐可控,零售商的扩张情绪预计将继续恢复,从而带动租赁需求的增长。全市空置率有望小幅降低。

鉴于天河路商圈优质项目对客流的吸引力越来越大,项目销售收入创下新高,高端和奢侈品牌的进入意愿预计将增加,这不仅将提高商茂辉股票网圈的品牌水平,也有助于增强广州零售市场的竞争力。

2021年第二季度,受次核心商圈新增供应量影响,预计全市平均租金将结构性下调。

住宅房地产市场调控政策升级,总供应量和成交量逐月下降

一季度,由于春节假期等多种因素,广州新获批预售证项目数量远低于预期。同时,由于去年下半年全市供应面积达到近两年来的较高水平,截至2021年3月26日,广州一手住宅市场供应面积同比下降67.8%,至仅110万平方米。

年初以来,政策调控不断升级,银行收紧房贷额度,房贷利率不断上调,监管部门严查贷款违规行为。受此影响,广州一级住宅市场成交量有所下降。截至2021年3月15日,全市一手住宅交易面积环比下降38.9%,至189.5万平方米。

受政策环境收紧影响,一季度广州一手住房市场价格基本保持稳定,全市平均成交价格仅环比小幅上涨0.6%,至每平方米35696元。

前景

住房融资预计将继续收紧,监管部门将更严格地检查住房资金的来源,房地产投机将受到严重打击。

随着预售审批逐渐恢复正常时效性,预计二季度市场推量将增加,供应量将回升。需求方面,预计在当地定居的移民数量将继续增长,刚刚需要的住房将继续释放。

在政府宏观调控政策的控制下,全市房价水平有望适度上涨。

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